梅尔瓦特放松抵押贷款的计划将多年来影响住房融资

2019-06-09 11:25:02 铁党莼 26

尽管作为一个相对晦涩的联邦机构的新办公室主持人,梅尔瓦特周二发表强烈反应,表示联邦政府将加强其在帮助更多美国人购买房屋方面的作用。

目前,住房贷款的信贷标准仍然紧张。 但瓦特的讲话也勾勒出了抵押贷款企业的长期角色。

对于共和党人来说,正是他们担心的那一刻,他们几个月来一直阻止提名前民主党国会议员,担任联邦住房金融局局长。 作为管理者 - 政府管理者 - 对于房利美和房地美来说,FHFA对抵押贷款市场有着巨大的影响力。

Watt开始讲话时注意到他的财政保守的前任Ed DeMarco制定的计划中的“焦点的某些变化”,然后概述了一些计划,以放宽房利美和房地美对他们投保的贷款所要求的条款。 两家政府资助的企业从贷方购买贷款并将其打包成保险证券,目的是增加抵押贷款市场的流动性。

对瓦特演讲的直接反应是提出担心他的行为将推高新的房地产泡沫,并引起了中心分析师的强烈谴责,例如卡托研究所的马克卡拉布里亚:


美国人可能会担心房利美和房地美对他们担保的贷款所要求的标准 - 两人确实获得了1880亿美元的救助资金,因为他们冒着数万亿美元的不良贷款风险。 然而,背景是抵押贷款信贷仍然紧张。

这部分是因为DeMarco旗下的FHFA采取措施收紧房利美和房地美所要求的条款,包括提高两家GSE收取的费用以担保贷款。 GSE在二级抵押贷款市场占主导地位,近年来支持了大约三分之二的新贷款。

行业数据公司Black Knight Financial Services的这张图表显示,GSE和整体市场要求贷款的平均信用评分高于房地产泡沫开始膨胀之前的平均信用评分:


对贷款官员的调查显示,他们在危机期间大幅收紧了抵押贷款条款,并且自那以后(甚至最近再次收紧条件)并未显着缓解抵押贷款:


根据Black Knight的说法,底线,以及可能促使Watt开始放宽FHFA条款的因素是,在抵押贷款利率上升的情况下,包括再融资在内的抵押贷款来源处于10年以来的最低水平。


正是在这种背景下,一些政策制定者 - 不仅仅是工业集团和负担得起的住房倡导者 - 已经表示放松信贷标准可能是加强房屋复苏所必需的。 前美联储主在2012年底警告说,在危机之后,“钟摆已经走得太远”,严格的承保标准,“过度紧缩的贷款标准现在可能会阻止信誉良好的借款人购买房屋,从而减缓住房复苏,阻碍经济复苏。“

但瓦特的决定不仅会影响抵押贷款的短期可用性。 多年来,他们还将在塑造住房金融体系方面发挥关键作用。

DeMarco明确支持收紧GSE的贷款条款,以缩小其市场占有率,并将私人资本引入二级抵押贷款市场。 通过扭转局面,瓦特计划让房利美和房地美维持其市场份额 - 这反过来将减轻国会压倒两家公司和改革市场的压力。

一些分析师欢迎这一变化。 城市研究所的前任奥巴马政府经济顾问Jim Parrott 瓦特的讲话时私人市场目前无法从GSE手中夺取市场份额,而且通过限制房利美和房地美的存在,FHFA只会拒绝信誉良好的借款人有机会拥有房子。

“瓦特已经表示,他将把重点放在企业作为故意衰落的机构转向那些应该更好地准备好在未来几年构建我们系统核心的机构,” ,赞美瓦特的决定。

但右倾美国行动论坛主席兼前国会预算办公室主任道格拉斯霍尔茨 - 埃金对沃特计划的变化持怀疑态度。 “这有点是对他们行为最糟糕方面的重新创造,”Holtz-Eakin警告说,指的是房利美和房地美作为竞争市场份额进入危机的公司的困境。

“它说的是什么,”Holtz-Eakin谈到Watt对Fannie和Freddie的评论,“这些是我们可以用于政策目的的政府机构”,而不是FHFA管理的资产用于保护。 “这是两种不同的观点。”

如果奥巴马政府确定贷款标准过于紧张,Holtz-Eakin说,它应该审查和其他联邦金融机构颁布的限制性规则,而不是回应通过GSE采取的特别政策。

瓦特表示,他的计划“使我们能够履行我们的要求,即维护安全和稳健,并确保广泛的市场流动性。” 由于参议院和众议院的改革立法在不久的将来显然停滞不前,房地产市场的健康状况在很大程度上取决于瓦特的判断。